一分钟速读
公司把自有房产对外出租，收的是租金，背后却连着三笔大税，外加几笔小税。
增值税：一般纳税人9%，出租老房产可选简易5%；小规模纳税人5%。
房产税：按不含增值税的租金收入，12%从租计征，出租方交。
企业所得税：租金并入利润，按企业适用税率交，小微企业有优惠。
别漏小税：附加税费、印花税（租金千分之一）、城镇土地使用税，一笔都不能少。
编者按
无锡做金属加工的张老板，把厂区边上一栋闲置的办公楼租给了一家贸易公司，一年租金80万。他当时想得很简单：收钱就行了。结果第二年税务风险预警弹出来——增值税没申报、房产税没交、印花税也没贴，补税加滞纳金，一笔糊涂账。
出租房产看着是「躺着收租」，其实税种多、算法细，漏一个都是麻烦。今天花几分钟，把公司出租房产要交的每一笔税、怎么算、怎么省，一次讲清楚。
目录
出租房产，先分清哪几笔税
先把账摊开。公司把自己名下的房产——不管是办公楼、厂房、仓库还是商铺——对外出租，收到的租金不是「净落袋」，它会在三个环节被抽税。
第一笔是增值税。出租不动产属于增值税应税行为，只要收了租金、开了票，就要交增值税。
第二笔是房产税。房子产权在公司名下，出租期间按租金收入从租计征房产税，这笔税由出租方（产权人）交。
第三笔是企业所得税。租金进了公司收入，要并入应纳税所得额，按企业适用的税率交所得税。
除此之外，还有几笔容易忽略的小税：城建税、教育费附加、地方教育附加（跟着增值税走），印花税（租赁合同按租金千分之一贴），以及城镇土地使用税（按占地面积算，产权人交）。
这么多税，很多老板第一反应是头疼。别慌，下面一笔一笔拆，算清楚其实不复杂。
增值税怎么算：9%还是5%
出租房产的增值税，看两件事：公司是一般纳税人还是小规模纳税人，以及房子是哪年取得的。
一般纳税人出租不动产，法定税率是9%。这是针对2016年5月1日之后取得（或自建）的不动产。进项税可以抵扣，比如为这套房配的物业、维修、装修取得专票，能抵销一部分。
但有一条重要的老房规则：出租2016年4月30日之前取得的不动产，一般纳税人可以选择简易计税，按5%征收率。选了简易计税，对应的进项就不能抵扣了。到底是9%一般计税划算，还是5%简易计税划算，要结合进项多少来算，别拍脑袋。
小规模纳税人出租不动产，统一按5%征收率。这里注意，不是平时小规模纳税人适用的3%或1%，出租不动产是单独的口径，就是5%。
顺带提一句个人：个人出租住房可以按5%减按1.5%，但那是自然人的优惠，公司不适用，别混了。增值税进项怎么抵、哪些能抵，可以看增值税进项税额抵扣全解析这篇。
附加税费跟增值税走：城建税按地区7%或5%或1%，教育费附加3%，地方教育附加2%，计税依据都是实际缴纳的增值税额。小规模纳税人还能享受减半征收，具体口径可以看附加税费计算指南。
房产税和城镇土地使用税：按租金还是按面积
这两笔税都和「房子」本身有关，但算法完全不同，容易搞混。
房产税，出租期间按租金算。公司出租房产，从租计征，税率12%，计税依据是不含增值税的租金收入。举个例子：一年含税租金80万，增值税9%，换算下来不含税租金约73.4万，房产税就是73.4万乘12%，约8.8万。这笔钱由产权人（也就是出租的公司）交，跟租客无关。
这里有个常见误区：租金收的是含税价，有人直接拿80万去乘12%，多算了。正确做法是先把含税租金折成不含税再算。房产税和土地使用税的完整算法，可以看房产税和土地使用税计算指南这篇。
城镇土地使用税，按面积算。它不看租金，看的是公司实际占用的土地面积，乘上当地规定的单位税额。无锡各区税额标准不一样，需要按房产坐落地查询。这笔税由拥有土地使用权的单位缴纳，房子租没租出去都不影响，只要地是你的，就得交。
所以出租期间，公司既要按租金交房产税，又要按面积交土地使用税，两笔都跑不掉。
企业所得税、附加税费、印花税，别漏
大头说完了，剩下三笔小税，恰恰是最容易被漏掉的。
企业所得税。租金收入计入其他业务收入，并入当年的应纳税所得额，按企业适用税率交。一般企业25%；符合小型微利企业条件的，年应纳税所得额300万以内的部分能享受优惠税率，能省不少。同时，这套出租房产对应的折旧、维修费、相关税金（房产税、附加税费等）都可以按规定在税前扣除，不是光交不扣。小微企业的优惠口径，可以看小型微利企业所得税优惠这篇。
附加税费。城建税、教育费附加、地方教育附加，计税依据是实际缴纳的增值税，跟着增值税一起报。出租房产交了增值税，附加税费一笔也少不了。
印花税。租赁合同按租金总额的千分之一（0.1%）缴纳印花税。签合同时约定的租金总额，就是计税依据。这笔钱金额不大，但税务系统一比对就露馅，很多老板就是栽在「以为几块钱不用管」上。
说到底，出租房产的税务逻辑就一条：租金是收入，凡是收入都逃不开增值税和所得税；房子是资产，凡是资产都逃不开房产税和土地使用税；中间再夹着附加税费和印花税。把这六笔理清楚，提前规划，别等预警了再补救。
如果自己拿不准税率、不会换算不含税租金，或者想看看「出租」和「自用」哪种更省税，建议把账交给无锡代理记账团队，或者直接问无锡公司注册的财税顾问，都比自己踩坑强。
常见问题（FAQ）
Q：公司出租2016年4月30日之前买的房子，增值税能选简易计税吗？
A：能。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税，按5%征收率缴纳增值税。选了简易计税，对应的进项税就不能抵扣了，所以选9%一般计税还是5%简易计税，要结合进项多少算一笔账再定。
Q：租金收的是含税价，房产税按含税还是不含税算？
A：按不含增值税的租金收入算。从租计征房产税的计税依据是不含增值税的租金，先把含税租金换算成不含税租金，再乘12%。直接拿含税价乘12%会多算，务必换算。
Q：出租期间，房产税和城镇土地使用税都由出租方交吗？
A：是的。房产税从租计征由产权人（出租方）缴纳，租客不用交；城镇土地使用税按实际占用土地面积、由拥有土地使用权的单位缴纳，也是出租方交，跟房子租没租出去无关。
出租房产这六笔税，说穿了就是「收入交税、资产交税、中间别漏」。
增值税、房产税、企业所得税是大头，附加税费、印花税、土地使用税是细账。
提前把不含税租金、税率、优惠都算清楚，再签合同，能少走很多弯路。
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